住宅ローンの審査は、まず申込人の属性（年収や職業、借入れ状況等）から判断しますが、同時に購入物件も審査の対象となります。

今日は、物件の審査についてお話しましょう。

審査は主に、担保評価額、権利関係、法規制に抵触していないか、等から判断します。

担保評価額

担保評価額とは、実際に売却する場合の金額の目安です。
住宅ローンを借りると、その対象物件に抵当権を設定されます。
万一、返済が滞った場合に金融機関や保証会社が抵当権を実行し、対象物件を処分することによって資金を回収するためです。

その時に、いくらぐらいで売れるかという金額を保証会社が査定し判断します。
それが、担保評価額。通常はその評価額を上限として借入金額が決まります。

新築の分譲マンションや、建売住宅などは購入価格、注文住宅等は工事請負契約金額を担保評価額とする場合が多いようです。

中古住宅の場合は、購入価格が評価額となることが多いようですが、築年数が古い物件等は評価が下がる場合がありますので注意が必要です。

借入れが難しいケース

親の土地に子供が建てる場合には、その土地に抵当権を設定できる事が条件となるため親が担保提供者として抵当権を設定する事に同意し、連帯保証人になる事が必要です。
その土地にすでに抵当権が設定されている場合、それを抹消できなければ難しくなります。

借地権や定期借地権付の住宅の場合、その土地に抵当権を設定できない事や担保評価額が低くなってしまう事から、かなり難しくなります。
提携ローン等で借入れができたとしても、将来的に借換えを行なう際に断られるというケースも考えられます。

また、中古住宅は年数が経過しているため、法改正等で現在の建築基準法に抵触する場合もあります。
そのような物件も借入れが厳しくなります。

事前審査では、主に年収等、属性をもとに借入れ可能か判断することが多いため実際に申込みを行なった際、物件の評価があまりに低かったり、審査基準から外れた場合に、借入れを断られたというケースもあります。

物件を探す際には、こういった事にも注意しておきましょう。

家づくりのつぼ- アシスタントデザイナー 内田 - 2008/11/25